Odnośnie tego wykopu który…

Odnośnie tego wykopu który pewnie nie wejdzie na główną, ale się naprodukwałem więc daje i również na mirko.
Napisałem komentarz w którym tłumaczę, dlaczego standard nieruchomości ma znikomy wpływ na jej wartość, dlaczego rehabbing mieszkań często jest na polskim rynku robiony blednie, dlaczego szukając mieszkań często widzicie te same ogłoszenia które wiszą już kilka lat, i dlaczego mieszkanie w wielkiej płycie jest takie drogie. Dowiedzie się też z grubsza co wpływa na wartość nieruchomości. Może ktoś kupuje mieszkanie na remont i sprzedaż i ten krótki tekst który z grubsza opowiada o jednym z błędów początkujących inwestorów pozwoli na zaoszczędzenie trochę pieniędzy. Zapraszam też do dyskusji. Jeśli ktoś miałby pytania to chętnie odpowiem w ramach mojej wiedzy i możliwości. TAGI: #ekonomia #nieruchomosci #gruparatowaniapoziomu (?) i może #ciekawostki ?
START:
Po pierwsze, to z tego co patrzę to akurat w tym miejscu w Warszawie ceny transakcyjne są najwyższe więc nie dziwi fakt wysokiej ceny. Wielka płyta nie ma nic do rzeczy, bo na rynku wtórnym wielka płyta jest bardzo popularna i cieszy się dużym zainteresowaniem właśnie ze względu na dobre lokalizacje.
Po drugie właściciel trochę przesadził z ceną, bo myślał, że jak wyremontuje mieszkanie i wyposaży je „po kapitalnym remoncie, wykończone materiałami i wyposażone sprzętem najwyższej klasy” to może ustalić dużo wyższą cenę odpowiadająca jego wkładowi finansowemu.
To bardzo częsty błąd gdyż materiały i sprzęt najwyższej nie mają praktycznie żadnego wpływu na cenę. Owszem coś takiego ma znaczenie na rynku najmu ale praktycznie żadnego na rynku sprzedaży. Ludzie błędnie myślą, że standard wykończenia wpływa na wartość nieruhomości. Nic bardziej mylnego. Na wartość nieruchomości nie mają wpływ rzeczy subiektywne. Ewentualnie bardzo wysoki, luksusowy standard miałby wpływ ale to bardziej chodzi o domy a nie mieszkania. I to taki standard typu sala kinowa, basen jak w tym apartamencie kulczyka a nie coś w stylu podłoga z marmuru czy dobre meble.
Dlaczego standard nie wpływa na wartość nieruchomości?
Bo jest subiektywny. To działa tak, że właściciel robi remont i kupuje rzeczy do mieszkania, meble, maluje tak jak jemu się podoba i jaki jest jego gust. Myśli, że jak wpakuje dużo pieniędzy to będzie mógł zawołać dużo więcej za mieszkanie. Nie. Główna składowa wartości nieruchomości to lokalizacja. Przede wszystkim to się liczy. Nie bez powodu mówi się, że najważniejsze 3 czynniki wpływające na wartość nieruchomości to lokalizacja, lokalizacja i… tak, lokalizacja. Na wartość nieruchomości składa się również wyposażenie w media, kondygnacja, dostępność komunikacyjna, otocznie, stan prawny ale nie standard wykończenia.
Chodzi o to, że każdy takiemu sprzedjącemu powie. No super ładnie tylko nie w moim stylu. Dlatego zabieraj pan swoje mebelki i daj i normalną cenę rynkową a ja sobie urządzę tak jak ja chce i jak mi będzie się podobało.
Rehabbing nieruchomości polega na czymś zupełnie innym. Przede wszystkim wyszukujemy nieruchomości których cena jest okazyjna a nie średnia rynkowa. Po drugie remont robimy tylko podstawowy, to co niezbędne. Często nawet bez wyposażenia, mebli. Można dzięki temu zarobić na tym, że ktoś potrzebuje mieszkania pod klucz, odświeżonego, nie chce się bawić w remont, ale cena i tak jest albo zbliżona do średniej ceny rynkowej albo minimalni wyższa. Nie można wołać kilka tysięcy więcej od metra bo są dobre meble i deska podłogowa a nie panele.
Dlatego takie miszkania długo siedzą. Właściciel wpakował dużo pieniędzy i nie chce spuścić z ceny bo mu się to nie będzie opłacało a nikt z kupujących nie kupi, bo woli poczekać i w podobnej lokalizacji kupić coś dużo tańszego, oscylującego wokół średniej ceny rynkowej. Na swoim rynku znam ogłoszenia w tym stylu które wiszą od lat. W tej lokalizacji ceny na rynku wtórnym to od 11 do 15 tys za m2. Więc przyjmując nawet najwyższe widełki czyli 15 tysięcy to 22tys za m2 to zdecydowanie dużo za dużo.
Ludzie muszą zrozumieć, że standard wyposażenia i wykończenia MA ZNIKOMY wpływ na wartość nieruchomości. Dzięki temu domorośli „inwestorzy” zaoszczędzą utopione pieniądze a rzeczoznawcy nie będą musieli się tłumaczyć, czemu wycenili tak tanio mieszkanie mieszkanie skoro PANIE JA TAM MAM MARMURY KUCHENKE ZA MILIONY MONET I LUKSUSOWE MEBLE.